Bonus Casa 2026 e Affitti Brevi: Nuove Aliquote e Detrazioni
Guida alle novità immobiliari 2026: Bonus ristrutturazioni al 50% solo per prima casa e aumento cedolare secca al 26% per affitti brevi con intermediari.
La Legge di Bilancio 2026 ridisegna il panorama delle agevolazioni fiscali per la casa, introducendo importanti distinzioni tra prima e seconda abitazione e una stretta significativa sugli affitti brevi gestiti tramite piattaforme online.
📋 Indice dei Contenuti
Panoramica Bonus Edilizi 2026
L'articolo 9 della Legge di Bilancio 2026 ridisegna il panorama delle agevolazioni fiscali per la casa, prorogando misure essenziali ma introducendo distinzioni basate sulla tipologia di abitazione. La strategia del governo è chiara: incentivare gli interventi sulla prima casa e ridurre le agevolazioni per gli investimenti immobiliari.
Bonus Ristrutturazioni: Prima vs Seconda Casa
Per il 2026, il regime fiscale agevolato viene confermato ma con una importante biforcazione delle aliquote.
🏠 Abitazione Principale (Prima Casa)
L'aliquota è prorogata al 50% per le spese sostenute dai proprietari su unità adibite ad abitazione principale. Il limite di spesa resta a 96.000 euro per unità immobiliare.
Esempio pratico: Se spendi 20.000€ per ristrutturare la tua prima casa, potrai detrarre 10.000€ (50%) in 10 anni, quindi 1.000€ all'anno dalla tua dichiarazione dei redditi.
🏘️ Altre Abitazioni (Seconde Case)
Per gli immobili diversi dalla prima casa, l'aliquota scende al 36%. Questo rappresenta un taglio significativo rispetto al 50% precedente.
Esempio pratico: Per la stessa spesa di 20.000€ su una seconda casa, la detrazione sarà di 7.200€ (36%), quindi 720€ all'anno per 10 anni.
💡 Consiglio Pratico
Se hai in programma lavori di ristrutturazione, concentrati sulla prima casa per massimizzare il beneficio fiscale. Per le seconde case, valuta attentamente se il 36% di detrazione giustifica l'investimento.
Ecobonus e Sismabonus: Proroghe e Aliquote
Anche per l'efficienza energetica (Ecobonus) e gli interventi antisismici (Sismabonus) si applica la stessa logica di differenziazione:
🌱 Ecobonus 2026
- Proroga al 36% come aliquota generale per il 2026
- Aliquota maggiorata al 50% esclusivamente per interventi su abitazione principale
- Interventi ammessi: sostituzione infissi, caldaie a condensazione, pompe di calore, pannelli solari
🏗️ Sismabonus 2026
- Aliquota al 36% per interventi generici
- Aliquota al 50% per abitazione principale
- Bonus maggiorati (70-80%) per interventi che migliorano di 1 o 2 classi sismiche
🛋️ Bonus Mobili 2026
Prorogato per il 2026 con detrazione al 50% su un massimale di 5.000 euro per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica elevata.
Requisito fondamentale: Il Bonus Mobili spetta solo a chi sta effettuando una ristrutturazione edilizia che beneficia delle detrazioni.
Affitti Brevi: La Stretta sulla Cedolare Secca
L'articolo 7 introduce una modifica sostanziale per chi affitta immobili con contratti brevi (sotto i 30 giorni). La novità principale riguarda l'uso di intermediari e piattaforme online.
📱 Contratti tramite Piattaforme (Airbnb, Booking, ecc.)
Se utilizzi piattaforme come Airbnb, Booking.com o agenzie immobiliari, l'aliquota della cedolare secca sale automaticamente al 26% anche per la prima casa locata.
🤝 Contratti Diretti (Senza Intermediari)
L'aliquota agevolata del 21% si applica sul primo immobile locato solo se il contratto è concluso direttamente tra le parti, senza l'uso di intermediari o portali telematici.
⚠️ Attenzione: Questa è una stretta significativa per chi gestisce affitti brevi su piattaforme. L'aumento dal 21% al 26% rappresenta un incremento del 24% del carico fiscale.
Tabella di Sintesi: Aliquote 2026
| Tipologia Intervento/Reddito | Aliquota 2026 | Condizione |
|---|---|---|
| Ristrutturazione Prima Casa | 50% | Abitazione principale |
| Ristrutturazione Altri Immobili | 36% | Seconde case, ecc. |
| Bonus Mobili | 50% | Max 5.000€ spesa |
| Affitti Brevi (Diretti) | 21% | Senza portali/intermediari |
| Affitti Brevi (Piattaforme) | 26% | Con intermediari/portali |
Domande Frequenti (FAQ)
Qual è il limite di spesa per il Bonus Ristrutturazioni 2026?
Il limite massimo di spesa su cui calcolare la detrazione rimane fissato a 96.000 euro per unità immobiliare.
Il Bonus Mobili 2026 è legato alla ristrutturazione?
Sì, il Bonus Mobili spetta solo ai contribuenti che fruiscono dei bonus per la ristrutturazione edilizia e acquistano mobili o grandi elettrodomestici di classe energetica elevata.
Se affitto su Airbnb pago il 26% di tasse?
Sì, l'articolo 7 stabilisce che se il contratto è concluso tramite portali telematici o intermediari, si applica l'aliquota del 26% invece del 21%, anche per la prima unità immobiliare locata.
Posso ancora usufruire del Superbonus nel 2026?
Il Superbonus al 110% è terminato. Per il 2026 restano disponibili solo Ecobonus e Sismabonus alle aliquote ridotte (36-50%).
Come faccio a dimostrare che l'affitto breve è diretto?
Devi avere un contratto scritto firmato direttamente con l'inquilino, senza intermediazione di piattaforme o agenzie. La registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate è fondamentale.
Conclusione
Il 2026 segna un cambio di rotta nelle politiche fiscali immobiliari. Il messaggio è chiaro: incentivi per la prima casa, riduzione per gli investimenti. Se stai pianificando lavori di ristrutturazione o gestisci affitti brevi, è fondamentale adeguare la tua strategia a queste nuove regole.
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